COS’È LA PRATICA EDILIZIA: QUALI TIPOLOGIE, QUALI I COSTI E LE TEMPISTICHE

Compressa

La gestione delle attività edilizie richiede una serie di procedure amministrative fondamentali per regolamentare, ottenere le autorizzazioni necessarie e garantire la supervisione dei lavori in corso. La Pratica Edilizia è un documento essenziale per gestire costruzioni, ristrutturazioni e demolizioni di edifici.

Definizione della pratica edilizia

La Pratica Edilizia è fondamentale per avviare lavori di costruzione, ristrutturazione o manutenzione su edifici o loro componenti, ed è disciplinata dal Testo Unico sull’Edilizia (TUE), noto anche come D.PR. 380/2001.

Le varie tipologie di Pratica Edilizia includono:

  • CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): utilizzata per comunicare l’avvio di lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria che non comportano modifiche volumetriche o cambiamenti nella destinazione d’uso dell’edificio.
  • SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): richiesta per lavori di ristrutturazione interna o esterna con possibili cambi di destinazione d’uso, manutenzione straordinaria con modifiche strutturali o incremento dei parametri urbanistici, o per interventi di restauro o risanamento conservativo.
  • Permesso di costruire (PdC): necessario per la realizzazione di nuovi edifici, la ristrutturazione urbanistica con modifiche dell’assetto territoriale e lavori di ristrutturazione edilizia “pesante”.

Alcune opere edilizie non richiedono specifiche autorizzazioni, come le opere di edilizia libera, che includono interventi di manutenzione ordinaria, installazione di pompe di calore con potenza termica inferiore a 12 kW e rimozione di barriere architettoniche.

Criteri per determinare la necessità di una pratica edilizia

Per comprendere correttamente quando è richiesta una pratica edilizia, è fondamentale distinguere le varie tipologie di pratiche edilizie e i lavori associati a ciascuna di esse, come indicato nel D.PR 380/2001.

La SCIA, ad esempio, deve essere richiesta per interventi quali:

  • Manutenzione straordinaria che coinvolge parti strutturali o prospetti dell’edificio;
  • Restauro e risanamento conservativo che influiscono sulla struttura;
  • Opere di ristrutturazione edilizia diverse da quelle specificate nell’articolo 10, comma 1, lettera c (articolo 3, comma 1, lettera d) del TU.

La SCIA consente di apportare modifiche ai permessi di costruzione, a condizione che tali interventi non influenzino i parametri urbanistici e le volumetrie, e non comportino modifiche alla destinazione d’uso o alla categoria edilizia. Inoltre, non devono alterare la sagoma dell’edificio nel caso di vincoli ai sensi del cl.lgs 42/2004 e non devono violare eventuali prescrizioni incluse nel Permesso di costruzione.

Il Permesso di costruire, invece, è richiesto per interventi quali:

  • Nuove costruzioni;
  • Interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • Lavori di ristrutturazione edilizia che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso rispetto a quello precedente.

La CILA, infine, è necessaria per interventi edilizi che non rientrano nelle condizioni di ottenimento del Permesso di costruire, della SCIA o dell’edilizia libera. Questi interventi possono includere, ad esempio, la manutenzione straordinaria che non influisce sulla struttura dell’edificio, la riorganizzazione degli spazi interni, la ristrutturazione o il rifacimento di un bagno o degli impianti, e l’installazione di sistemi a cappotto termico.

In sintesi, gli interventi che richiedono la presentazione della CILA non devono coinvolgere la struttura portante dell’edificio né comportare modifiche alla sua volumetria. È altresì importante che tali interventi non alterino la destinazione d’uso originale dell’edificio. Pertanto, devono rispettare i requisiti stabiliti per garantire la corretta presentazione della pratica edilizia.

Costi associati alla richiesta di una pratica edilizia

Le spese necessarie per ottenere una delle pratiche edilizie esistenti dipendono dalle tipologie dei documenti richiesti. È importante notare che i costi associati alla presentazione della CILA e della SCIA possono variare significativamente da un comune all’altro. Tuttavia, di solito, le spese per ottenere la pratica edilizia includono i diritti di segreteria comunale e gli onorari professionali del tecnico incaricato. Nel caso del Permesso di costruire, le spese possono comprendere gli oneri di urbanizzazione, il contributo di costruzione e i compensi per i professionisti coinvolti nei lavori.

Chi deve presentare la pratica edilizia?

Presentare la CILA ha luogo presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del comune in cui si trova l’edificio soggetto a interventi. I metodi di presentazione possono cambiare, con alcuni comuni che permettono la trasmissione telematica, mentre, altri comuni in cui si trova l’edificio richiedono la consegna manuale della pratica edilizia, altri, invece accettano la consegna via PEC. Poiché è una pratica edilizia abbastanza complessa, la compilazione della CILA deve essere effettuata con la supervisione di un tecnico abilitato, che richiede il pagamento delle tariffe indicate nel paragrafo precedente, Se CILA e SCIA non sono regolarmente presentate, verranno applicate sanzioni di 1.000 euro. In tale situazione, sarà possibile andare avanti con la CILA o la SCIA in sanatoria o tramite l’accertamento di conformità. La normativa prevede sanzioni anche su interventi effettuati in violazione o senza il Permesso di costruire, obbligatorio. Tuttavia, qualora gli interventi soddisfino i requisiti delle norme edilizie e dei regolamenti locali, è possibile presentare una richiesta al comune per una pratica edilizia “in sanatoria”, pur dovendo affrontare il pagamento di un contributo di costruzione raddoppiato. Per gestire quindi le pratiche edilizi senza ostacoli, è fondamentale avvalersi di professionisti qualificati. Un esperto in materia è in grado di dare il supporto richiesto per l’esecuzione di lavoro senza incappare nel rischio di commettere errori durante il processo di progettazione. In aggiunta, dal momento che la documentazione necessaria varia in base alla tipologia di intervento, coinvolgere un professionista qualificato e abilitato, permette di capire immediatamente quali documenti sono necessari anche in casi particolari, come ad esempio per la ricerca della pratica edilizia per demolizioni senza ricostruzioni, o di pratiche edilizie necessarie per ripristinare lo stato di un luogo.

Durata della pratica edilizia

Per quanto concerne i tempi di durata della pratica edilizia, è essenziale distinguere le diverse tipologie previste dalla normativa di riferimento. Per quanto riguarda la SCIA, l’avvio dei lavori può avvenire dopo la presentazione della pratica edilizia o subito dopo l’ottenimento degli atti correlati, i quali hanno una validità di tre anni.

Qualora non si riesca a completare i lavori entro il termine prestabilito, la realizzazione della parte rimanente sarà condizionata alla presentazione di una nuova SCIA, poiché non è ammessa alcuna proroga.

Per quanto riguarda il permesso di costruire, è importante fare riferimento all’articolo 15 del D.PR 380/01, che regola i termini di temporaneità e decadenza del permesso. Tale articolo stabilisce che:

  • Se dovesse passare un anno dall’emissione del titolo senza che i lavori abbiano inizio, non sarà più possibile avviare i lavori.
  • Per completare l’opera, è necessario rispettare un periodo massimo di tre anni dall’inizio dei lavori.

Al termine di tali periodi, il permesso decade automaticamente per la parte dell’opera non ancora realizzata, a meno che non sia richiesta una proroga prima della scadenza. Con l’introduzione del decreto aiuti (articolo 7-bis), è stata prevista un’estensione della validità temporale per i permessi di costruire relativi agli interventi volti alla realizzazione di impianti basati su fonti rinnovabili.

In conclusione, all’interno del complesso quadro normativo edilizio, non viene specificato un periodo definito per la durata della CILA. Di conseguenza, non sono previste scadenze né la necessità di richiedere proroghe. Tuttavia, è consigliabile mantenere attiva la CILA per il tempo necessario, prestando attenzione a non superare il limite triennale comunemente previsto per altre pratiche, specialmente quando si usufruisce di agevolazioni fiscali.

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