Vano tecnico o deposito? Il Tar chiarisce i criteri per distinguere i due spazi

Un recente caso analizzato dal Tar Lombardia ha evidenziato l’importanza della corretta classificazione degli spazi edilizi, in particolare nel distinguere un vano tecnico da un deposito, con effetti decisivi sull’esito delle sanatorie edilizie.

Quando si tratta di locali interrati, la linea di demarcazione tra vano tecnico e deposito può sembrare sottile, ma sul piano normativo la differenza è sostanziale. A stabilirlo è il Tar Lombardia con la sentenza n. 562 del 2025, che fa luce su un contenzioso nato da una richiesta di sanatoria edilizia negata da un Comune lombardo.

Il caso: un vano tecnico trasformato in deposito

Nel 2019, un Comune della Lombardia ha ordinato la demolizione di alcune opere abusive, tra cui un locale interrato inizialmente indicato in progetto come “vano tecnico”. Dai sopralluoghi è emerso, però, che lo spazio veniva utilizzato come magazzino e presentava caratteristiche incompatibili con la funzione tecnica dichiarata.

Il proprietario, ritenendo che l’intervento fosse conforme sia al momento della realizzazione sia a quello della richiesta, ha presentato domanda di permesso di costruire in sanatoria, basandosi sul principio della “doppia conformità”. Tuttavia, il Comune ha negato il permesso e l’interessato ha impugnato la decisione davanti al Tar.

La doppia conformità e l’importanza della destinazione d’uso

Va ricordato che, fino all’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, per ottenere una sanatoria edilizia era necessario che l’opera fosse conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella attuale. Con il Salva Casa, invece, le difformità parziali possono essere regolarizzate anche sulla base della normativa vigente solo in uno dei due momenti.

Nel caso esaminato, il Tar ha valutato la reale natura del locale, andando oltre la definizione formale inserita in progetto.

Come distinguere un vano tecnico da un deposito

Il Tar ha richiamato precedenti giurisprudenziali che definiscono il vano tecnico come uno spazio strettamente funzionale agli impianti dell’edificio (come ascensori, centrali termiche, sistemi di ventilazione), non accessibile né agibile e non utilizzabile per attività produttive o permanenza.

Nel caso specifico, invece, il locale presentava aperture, ventilazione naturale e dimensioni tali da renderlo utilizzabile come magazzino. Il fatto che fosse usato per conservare materiali ha confermato la sua reale destinazione d’uso come deposito, e non come vano tecnico.

Questa distinzione ha avuto conseguenze importanti: un deposito è un ambiente dotato di una potenziale autonomia funzionale e richiede un titolo edilizio specifico, ossia il permesso di costruire. Non rientrando nelle condizioni di doppia conformità, la richiesta di sanatoria è stata respinta e l’ordine di demolizione confermato.