Vepa e permessi: quando servono autorizzazioni e quando l’intervento rientra in edilizia libera

Negli ultimi anni si è parlato spesso di Vepa, le vetrate panoramiche amovibili, come interventi rientranti nell’edilizia libera. Tuttavia, la realtà normativa e giurisprudenziale è più complessa. A confermarlo è una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 2975/2025), che chiarisce i casi in cui l’installazione di una Vepa può generare nuova volumetria e quindi necessitare di un titolo abilitativo.

Nonostante gli interventi normativi degli ultimi anni – dal decreto Aiuti-bis al più recente “Salva Casa” – i margini di incertezza interpretativa restano, lasciando spazio a valutazioni diverse da parte di Comuni, tecnici e tribunali.

Il caso giudiziario: Vepa e volumetria a Parma

Tutto nasce da un’ordinanza del Comune di Parma, che ha imposto la demolizione di una veranda realizzata con vetrate, considerata abusiva. La proprietaria si era difesa sostenendo che l’intervento fosse temporaneo, realizzato con elementi mobili – tenda e pannelli in vetro – assimilabili a un arredo esterno. Pertanto, a suo avviso, rientrava tra le opere consentite in edilizia libera.

Il TAR ha respinto il ricorso, definendo l’intervento una veranda chiusa, non riconducibile a una semplice pergotenda o copertura removibile. Secondo i giudici, era necessaria un’autorizzazione edilizia.

L’appello al Consiglio di Stato non ha ribaltato la decisione: è stato ribadito che, anche se i pannelli sono retrattili, la chiusura di un balcone con vetrate determina un nuovo spazio abitabile, con creazione di volumetria. Dunque, si tratta di un intervento soggetto a permesso di costruire.

Edilizia libera e Vepa: cosa dice la normativa

Dal 2022, con il decreto Aiuti-bis, l’installazione delle Vepa è stata formalmente inclusa tra gli interventi di edilizia libera, a patto che vengano rispettate specifiche condizioni:

• le vetrate non devono chiudere stabilmente uno spazio né generare nuova superficie utile;
• devono garantire una naturale micro-areazione, per preservare la salubrità interna;
• devono essere visivamente leggere, senza modificare il profilo architettonico dell’edificio.

In sintesi, se le Vepa trasformano un balcone o una loggia in un ambiente chiuso abitabile, perdono i requisiti per essere considerate edilizia libera.

L’effetto del decreto “Salva Casa”

Il recente decreto Salva Casa ha cercato di estendere ulteriormente le semplificazioni: ha chiarito che l’installazione delle Vepa è libera anche sui porticati, non solo su balconi e logge. Tuttavia, proprio la definizione di loggia e portico ha generato dubbi, costringendo il Ministero delle Infrastrutture (Mit) a intervenire con delle Linee Guida.

In base all’Allegato A dell’Intesa Stato-Regioni-Comuni del 2016, il Mit ha definito:

• Loggia: elemento coperto, non aggettante, aperto su almeno un lato e accessibile da locali interni;
• Portico: elemento coperto al piano terra, intervallato da colonne, aperto su uno o più lati verso l’esterno.

Solo se gli interventi rispettano queste definizioni e non modificano volumi o destinazioni d’uso, le Vepa possono essere installate senza permessi.

I margini di incertezza rimangono

Nonostante i tentativi di semplificazione, il quadro normativo non è ancora del tutto chiaro. Le pronunce dei giudici non sono sempre allineate: in alcuni casi si considera determinante la tipologia del balcone, in altri prevale l’effetto finale dell’intervento. Il principio del tempus regit actum – che impone di valutare la legittimità di un’opera secondo le norme vigenti al momento della realizzazione – limita inoltre l’applicabilità retroattiva delle normative più favorevoli.

In definitiva, anche se formalmente le Vepa sono in edilizia libera, ogni intervento va valutato caso per caso. Il rischio di interpretazioni diverse da parte dei Comuni o dei tribunali rimane concreto, soprattutto per interventi borderline che si avvicinano alla creazione di nuovi ambienti chiusi.

L’installazione delle Vepa è un tema delicato in bilico tra semplificazione normativa e rigore urbanistico. Chi desidera installare una vetrata panoramica dovrebbe affidarsi a un tecnico esperto e valutare con attenzione il contesto architettonico e l’impatto dell’intervento. Le semplificazioni introdotte dal decreto “Salva Casa” rappresentano un passo avanti, ma non eliminano del tutto i margini di discrezionalità amministrativa.