Edilizia, nuovo passo avanti verso il Testo Unico: dal Quirinale ok al ddl delega

Un altro tassello si aggiunge al percorso di riforma dell’edilizia: il Presidente della Repubblica ha firmato l’autorizzazione alla presentazione alle Camere del disegno di legge delega con cui il Governo avvia l’iter per arrivare al Codice dell’edilizia e delle costruzioni. Non è ancora il “nuovo Testo Unico” in senso stretto, perché il provvedimento non contiene un testo organico di norme già pronte: è, piuttosto, una cornice di principi e criteri direttivi che l’Esecutivo dovrà rispettare quando, nei prossimi mesi, scriverà i decreti legislativi attuativi.

L’autorizzazione del Quirinale viene letta come un segnale di avanzamento politico-istituzionale. A sottolinearlo è anche Erica Mazzetti (Forza Italia), promotrice del nuovo impianto e responsabile nazionale del dipartimento lavori pubblici del partito, che parla di “novità importante” per economia e ambiente e, soprattutto, per l’intera filiera delle costruzioni. Nella sua lettura, la riforma avrebbe un valore “fondamentale” perché non nasce per aggiungere ulteriori regole, ma per riordinare e semplificare l’esistente, fissando criteri uniformi e più facilmente applicabili. L’obiettivo dichiarato è aprire una fase nuova per il settore, puntando su rigenerazione urbana, sociale ed economica, e su un’integrazione più organica fra edilizia e urbanistica, valorizzando qualità della progettazione e ruolo del progettista. Il risultato atteso, nelle intenzioni, è una cornice più stabile per programmazione tecnica, investimenti e risposte alle esigenze abitative e territoriali.

Il ddl delega: cosa autorizza e perché è rilevante

Il disegno di legge di delega era stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 4 dicembre 2025, con procedura d’urgenza. Il testo, predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, affida al Governo il compito di emanare uno o più decreti legislativi entro 12 mesi dall’entrata in vigore della legge delega. La missione è ampia: compiere una revisione organica della disciplina edilizia e della sicurezza delle costruzioni, con l’obiettivo primario – come evidenziato nella nota di Palazzo Chigi diffusa a dicembre – di semplificare, riordinare e razionalizzare i procedimenti amministrativi oggi regolati dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Il provvedimento si inserisce nel solco del DL 69/2024 “Salva Casa”, che aveva già introdotto una prima tranche di semplificazioni.

Accanto alla semplificazione procedurale, il Governo indica due altre finalità strategiche. La prima è chiarire la ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, garantendo il rispetto dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), pensati come soglia minima uniforme da assicurare su tutto il territorio nazionale. La seconda è aggiornare la disciplina della sicurezza delle costruzioni alla luce delle tecniche costruttive contemporanee e delle esigenze cresciute su due fronti: sismico ed energetico. Nel disegno complessivo rientra anche il coordinamento con altre normative di settore – urbanistica, beni culturali e paesaggio – e un rafforzamento della trasparenza delle procedure legate ai titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA e altri).

Dalla bozza di settembre a quella di dicembre: sanatorie più rigide e nuovi obblighi

Uno dei punti che emergono con più forza è la differenza tra la bozza circolata a settembre 2025 e la versione della delega diffusa il 2 dicembre 2025. In quest’ultima, il capitolo sanatorie appare più “stringente”: viene meno l’ipotesi di superare in modo generalizzato la doppia conformità, mentre resta confermato – per le lievi difformità – il perimetro della cosiddetta “conformità asincrona”, coerente con l’impostazione già avviata dal Salva Casa.

Sul versante della sicurezza strutturale, la delega stabilisce un principio che incide direttamente sulle pratiche: diventa obbligatoria la doppia conformità alle norme sismiche, sia al momento della realizzazione dell’intervento sia al momento della sanatoria. Parallelamente, viene introdotto un ulteriore presidio documentale: l’obbligo di asseverare gli estremi dei titoli edilizi pregressi necessari per attestare lo stato legittimo dell’immobile. Nello stesso passaggio, scompaiono le misure di incentivazione fondate su premialità volumetriche e su soglie derogatorie a limiti di altezza e distanza per la rigenerazione urbana, presenti invece nella bozza di settembre.

LEP, digitalizzazione e “fascicolo” dell’immobile: come cambia l’impianto dei procedimenti

Il disegno di riforma, così come impostato, mira a correggere sovrapposizioni e incongruenze stratificate negli anni, coordinando la disciplina edilizia con ambiti contigui: tutela paesaggistica e culturale, normativa urbanistica, profili sanitari e fiscali, barriere architettoniche, sicurezza strutturale e assetto idrogeologico. Per rendere le nuove regole “immediatamente applicabili”, la delega punta sull’individuazione delle norme inderogabili statali che definiscono i LEP, così da rendere più uniforme l’attuazione.

Sul piano operativo, la riforma insiste in modo marcato sulla digitalizzazione: l’obiettivo dichiarato è che i procedimenti edilizi siano gestiti integralmente in digitale, sfruttando l’interoperabilità delle banche dati pubbliche. Il cittadino dovrebbe avere un unico punto di accesso per le istanze relative ai titoli e, soprattutto, non dovrebbe più ricevere richieste di documenti già posseduti dalla Pubblica Amministrazione. La standardizzazione passa anche attraverso modelli procedimentali uniformi e aggiornati in sede di Conferenza Unificata. Dentro questo disegno trovano posto due strumenti-chiave: anagrafe delle costruzioni e fascicolo digitale dell’immobile, pensati per tracciare nel tempo tutte le vicende amministrative.

Nuove categorie di intervento e titoli: più chiarezza tra permessi, SCIA e CILA

Un altro capitolo è la revisione delle categorie di intervento, con l’intento di superare ambiguità interpretative. La delega prefigura una classificazione basata su rilevanza e impatto urbanistico-edilizio, distinguendo in modo più netto tra nuova costruzione e trasformazione del patrimonio esistente (anche in chiave ricostruttiva), tra interventi di adeguamento funzionale che incidono su strutture e prospetti e, infine, tra opere minori ed edilizia libera.

Su questa base, i regimi amministrativi (permesso di costruire, SCIA, CILA) dovrebbero essere razionalizzati secondo criteri di proporzionalità, promuovendo strumenti come autocertificazione e asseverazione e valorizzando il silenzio-assenso quando “debitamente attestato”. La delega richiama inoltre la disciplina del permesso di costruire in deroga per interventi con finalità formalmente riconosciute di rigenerazione urbana, e prevede una revisione della segnalazione certificata di agibilità (SCA), con attenzione a termini e documentazione. Anche il cambio di destinazione d’uso entra nella riforma, con l’obiettivo di semplificare e uniformare, rafforzando l’idea di “indifferenza funzionale” tra destinazioni omogenee nel tessuto urbanizzato e definendo standard comuni nazionali, soprattutto per i cambi senza opere o senza incrementi significativi del carico urbanistico.

Stato legittimo: conta il titolo più recente, ma con una condizione in più

Per lo stato legittimo dell’immobile, l’impostazione è di semplificazione: la dimostrazione della conformità edilizia dovrebbe basarsi sul titolo abilitativo più recente, compresi quelli formatisi per silenzio-assenso, tutelando l’affidamento del proprietario. Tuttavia, la versione di dicembre aggiunge un vincolo operativo: si potrà usare il titolo più recente come “base” solo se in quel titolo sono indicati gli estremi del titolo originario e dei titoli successivi, e tali estremi risultano asseverati da un professionista qualificato.

Abusi e sanatorie: conformità asincrona per lievi difformità e corsia ante 1967

Il testo affronta il tema degli illeciti edilizi proponendo una classificazione nazionale delle tipologie di difformità, comprendendo anche le tolleranze edilizie con soglie misurabili. Per le sanatorie, i criteri direttivi ribadiscono che le procedure dovranno garantire la conformità urbanistica ed edilizia. Non viene indicato un superamento generalizzato della doppia conformità (come ipotizzato in precedenza), ma la Relazione Illustrativa richiama la logica già introdotta dal Salva Casa: la conformità asincrona per le lievi difformità, che consente la regolarizzazione di difformità minori se conformi all’urbanistica attuale e alle regole edilizie vigenti all’epoca di realizzazione.

Resta inoltre la previsione di procedure semplificate per la regolarizzazione degli abusi realizzati prima del 6 agosto 1967, con regimi sanzionatori proporzionati alla gravità e all’entità della difformità.

Zona sismica: doppia conformità obbligatoria e revisione dei controlli

Nel capitolo sicurezza strutturale, la delega richiama una revisione complessiva della disciplina delle costruzioni, con riferimento a resistenza, stabilità e sicurezza antisismica, includendo criteri per la suddivisione del territorio in zone sismiche e relativi adempimenti regionali. La novità più netta, nella bozza di dicembre, è il principio secondo cui, per ottenere la sanatoria anche delle lievi difformità in zona sismica, resta fermo l’obbligo di doppia conformità sismica: l’intervento deve risultare conforme alle norme tecniche vigenti sia al momento della realizzazione sia al momento del rilascio del titolo in sanatoria. In parallelo, si prevede una razionalizzazione dei processi di vigilanza e repressione degli illeciti, con un’armonizzazione della normativa tecnica (incluse le leggi 1086/1971 e 64/1974).

Rigenerazione urbana ed energia: focus su riqualificazione, ma senza deroghe volumetriche

Il nuovo impianto intende promuovere recupero dell’esistente, rigenerazione urbana ed efficientamento energetico, con priorità anche alla sicurezza antisismica, alla tutela dal rischio idrogeologico e al contenimento del consumo di suolo. Le semplificazioni dovrebbero favorire interventi come miglioramento energetico, eliminazione barriere architettoniche, manutenzioni fondate su materiali di recupero e installazione di sistemi per il recupero dell’acqua piovana. Rispetto alla bozza di settembre, però, vengono meno deroghe su altezze e distanze e le premialità volumetriche legate alla demolizione di opere incongrue. Il tema incentivi resta, ma viene spostato sul terreno della revisione dei criteri di onerosità (contributo di costruzione e oneri di urbanizzazione) in chiave proporzionale e orientata a favorire la rigenerazione.

È prevista anche l’introduzione di un regime giuridico differenziato per l’attività edilizia delle pubbliche amministrazioni o su aree del demanio statale.

Doppio binario: ddl delega del Governo e proposte parlamentari già in esame

La legge delega concede al Governo 12 mesi per arrivare ai decreti legislativi del nuovo Codice. Nel frattempo, però, il Parlamento sta già lavorando su altre proposte di riforma sullo stesso tema, tra cui il disegno di legge delega per un nuovo Testo Unico delle Costruzioni promosso da Forza Italia, con Erica Mazzetti relatrice, abbinato alla proposta del deputato Santillo. Mazzetti ha ribadito che la proposta a sua prima firma è coerente con l’impianto del ministro Matteo Salvini e ha auspicato una sintesi tra il testo già discusso in Commissione (anche attraverso numerose audizioni) e il provvedimento del Governo, per procedere più rapidamente verso l’approvazione. Nelle sue parole, ora la priorità è adottare “velocemente” un testo base che metta insieme i due filoni.

Il percorso avviato da Salvini: dal 2023 al “Salva Casa”, fino al Tavolo Casa

Il ragionamento sul nuovo Testo Unico ha radici che risalgono a giugno 2023, quando Salvini, durante un evento dell’Ordine degli Architetti di Roma, aveva invitato i tecnici al Ministero tra fine giugno e metà luglio per raccogliere proposte e avviare un confronto sulla bozza di riforma del DPR 380/2001. A settembre 2023, al Congresso degli Ordini degli Ingegneri, aveva richiamato nuovamente il tema. A novembre 2023 aveva annunciato l’avvio della revisione entro fine anno e, a dicembre, una bozza di legge delega era stata sottoposta ai tecnici, con un focus iniziale su interventi mirati, come l’eliminazione della doppia conformità.

Successivamente, nuove misure (sanatorie per difformità formali, semplificazioni sui cambi d’uso, aumento delle tolleranze costruttive) hanno spostato il baricentro dalla riforma organica alla soluzione rapida di questioni puntuali, facendo cambiare anche lo strumento normativo: dalla legge delega al decreto-legge, con la nascita del Decreto Salva Casa.

Nel 2024 il tema è tornato meno visibile, fino a riemergere a febbraio 2025 con l’istituzione del Tavolo Piano Casa (poi Tavolo Casa), in cui Salvini ha coinvolto enti e associazioni del settore per raccogliere contributi utili a riordinare e semplificare la disciplina: un lavoro che ha alimentato la bozza di legge delega del MIT.