Mercato immobiliare, crescita nel 2025 ma resta il nodo energetico

Il mercato immobiliare italiano archivia il 2025 con segnali positivi, ma lascia emergere con forza alcune criticità strutturali che continuano a rallentare il settore. Il report annuale di FIAIP, realizzato in collaborazione con ENEA e I-Com e presentato a marzo 2026 al Senato, evidenzia infatti un doppio scenario: da un lato un mercato in espansione, dall’altro un patrimonio edilizio ancora fortemente inefficiente dal punto di vista energetico e un problema crescente di accessibilità alla casa.

Le prospettive per il 2026 restano favorevoli, ma il consolidamento della crescita dipenderà dalla capacità di affrontare due questioni chiave: la riqualificazione energetica degli edifici e il sostegno alla cosiddetta “fascia grigia”, sempre più ampia.

Un 2025 positivo tra compravendite e affitti in crescita

Nel corso del 2025 il mercato residenziale ha registrato un andamento solido. Le compravendite sono aumentate del 6,5% rispetto al 2024, raggiungendo circa 767.000 transazioni, mentre i prezzi delle abitazioni hanno segnato un incremento medio del 2,2%.

Anche il mercato delle locazioni ha mostrato una crescita significativa: i canoni medi sono saliti del 7%, mentre il numero dei contratti è aumentato del 3%.

La domanda si è mantenuta dinamica sia per l’acquisto della prima casa sia per gli immobili destinati a investimento. Le grandi città e i territori con forte vocazione turistica o universitaria continuano a trainare il mercato, sostenendo prezzi e rendimenti.

Tra le tipologie più richieste emerge il trilocale usato in zona semicentrale, confermando una domanda ancora orientata alla residenza principale. Tuttavia, cresce anche l’interesse verso bilocali e ville unifamiliari efficientate, che guadagnano terreno rispetto all’anno precedente.

2026: crescita più moderata ma ancora positiva

Per il 2026 il report prevede una fase di stabilizzazione, con una crescita più contenuta ma comunque positiva.

Nel residenziale si stimano aumenti tra l’1,5% e il 2% nelle compravendite, mentre i prezzi dovrebbero crescere mediamente del 2%.

Il mercato delle locazioni continuerà a essere vivace, soprattutto nei contesti urbani dove la domanda resta elevata e l’offerta insufficiente. Si prevede un incremento del 3% nei nuovi contratti e un ulteriore aumento dei canoni intorno al 4%.

Anche il comparto non residenziale mostra segnali di ripresa, seppur più contenuti: negozi, uffici e capannoni dovrebbero registrare un aumento dell’1% nei contratti e circa il 2% nei valori e nei canoni.

La fascia grigia dell’abitare: il vero problema sociale

Accanto ai dati positivi, il report mette in evidenza una criticità sempre più rilevante: l’espansione della fascia grigia dell’abitare.

Si tratta di famiglie e lavoratori che non riescono a sostenere i costi del mercato libero, ma allo stesso tempo non possono accedere all’edilizia pubblica.

L’aumento dei prezzi e dei canoni, unito alla scarsità di alloggi accessibili, sta comprimendo i redditi intermedi. A questo si aggiunge il forte aumento dei costi di costruzione, cresciuti del 27% negli ultimi tre anni, che rende ancora più difficile trovare un equilibrio tra prezzi di mercato e capacità di spesa delle famiglie.

Il problema non è quindi solo quantitativo, ma riguarda la qualità dell’offerta abitativa. In questo contesto diventano fondamentali strumenti come la rigenerazione urbana, il recupero dell’esistente e politiche per affitti più sostenibili.

Efficienza energetica: fattore chiave ma ancora disomogeneo

L’efficienza energetica incide sempre di più sulle scelte di acquisto e sul valore degli immobili.

Secondo il report, oltre il 91% degli operatori immobiliari rileva un aumento del valore per gli immobili riqualificati, soprattutto quelli oggetto di interventi legati al Superbonus.

Tuttavia, l’impatto non è uniforme. Nelle zone centrali e di pregio circa il 50% delle compravendite riguarda immobili in classe A o B, mentre nelle aree periferiche questa quota scende fino al 5%.

Anche l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) assume un ruolo sempre più rilevante, ma molti acquirenti faticano ancora a valutare correttamente il rapporto tra costo degli interventi e benefici nel tempo.

Un patrimonio edilizio ancora inefficiente

Nonostante l’interesse crescente per gli immobili efficienti, il patrimonio edilizio italiano resta in forte ritardo.

Circa il 75% degli edifici è ancora energeticamente inefficiente e le classi E, F e G rappresentano la maggioranza dell’offerta, con percentuali tra il 61% e il 71%.

Questo crea una doppia disuguaglianza: da un lato gli immobili più efficienti si concentrano nelle aree già più valorizzate, dall’altro le famiglie più vulnerabili vivono spesso in edifici meno performanti, esposte al rischio di povertà energetica.

La transizione energetica, senza strumenti adeguati, rischia quindi di procedere a velocità diverse tra territori e fasce sociali.

Mutui green e finanza privata: il nuovo scenario

Con il progressivo ridimensionamento degli incentivi pubblici, il 2026 segna un passaggio importante verso un maggiore coinvolgimento della finanza privata.

I mutui green rappresentano una leva strategica, ma restano ancora poco diffusi e non sempre compresi. Le principali criticità riguardano la difficoltà nel valutare il ritorno economico degli interventi, la scarsa integrazione del valore energetico nelle stime immobiliari e la mancanza di strumenti adeguati per quantificare il cosiddetto “premio energetico”.

Non a caso, il 70% degli agenti immobiliari segnala la necessità di criteri di valutazione più evoluti. In questo contesto, il ruolo di ENEA diventa centrale per supportare il mercato attraverso informazione, formazione e strumenti tecnici.

Dove crescono prezzi e rendimenti

Sul piano territoriale, le città che registrano aumenti dei prezzi superiori alla media nazionale sono Roma, Milano, Napoli, Firenze e Torino, contesti caratterizzati da una forte attrattività legata a lavoro, servizi, turismo e università.

Per quanto riguarda la redditività delle locazioni, i rendimenti più elevati si registrano a Genova (7,5%) e Palermo (7%), seguite da Verona e Bari (circa 6,5%).

Questi dati confermano il peso crescente degli investimenti immobiliari, che continuano a rappresentare una componente importante della domanda.