Case vuote in Italia: 10 milioni di immobili inutilizzati e un potenziale aumento di valore fino al 45%

In Italia esiste un patrimonio immobiliare silenzioso e sottoutilizzato che, secondo le stime ISTAT, oscilla tra 9,6 e 10 milioni di abitazioni vuote. Si tratta di circa il 27–30% dell’intero stock residenziale nazionale: un dato che fotografa non solo un fenomeno sociale, ma anche un’enorme riserva economica immobilizzata.

Questo patrimonio rappresenta miliardi di euro di valore inattivo. Per molti proprietari le abitazioni inutilizzate costituiscono un costo (tra IMU, manutenzione, spese condominiali e tasse) ma potrebbero trasformarsi in un’opportunità concreta attraverso interventi di riqualificazione energetica.

È questa la conclusione a cui arriva l’analisi sviluppata da MCE Lab, piattaforma promossa da Mostra Convegno Expocomfort, in collaborazione con ENEA, che ha elaborato uno studio costi-benefici sugli immobili non occupati.

Un patrimonio edilizio vecchio e poco efficiente

Gran parte delle case oggi inutilizzate è stata costruita prima del 1980, in un’epoca in cui l’efficienza energetica non rappresentava un parametro progettuale prioritario.

Nonostante i miglioramenti registrati negli ultimi anni, con gli edifici in classe A passati dal 7,8% all’11,3% tra il 2018 e il 2023, circa il 70% del patrimonio immobiliare italiano resta collocato nelle tre peggiori classi energetiche.

Questo dato non ha solo un impatto ambientale, ma incide direttamente sul valore economico dell’immobile. Le abitazioni inefficienti:

• consumano di più
• sono meno attrattive sul mercato
• comportano costi di gestione più elevati
• risultano meno competitive in caso di vendita o locazione

Efficienza energetica e valore di mercato: il differenziale economico

Il mercato immobiliare italiano negli ultimi dieci anni ha mostrato una crescente sensibilità verso gli edifici ad alta prestazione energetica. 

Un’analisi della Community Smart Building di TEHA Group evidenzia che il valore medio degli immobili ristrutturati raggiunge 2.316 euro/m², contro i 1.290 euro/m² degli immobili da ristrutturare. Una differenza pari a circa l’80%. La riqualificazione energetica non rappresenta dunque solo un intervento tecnico, ma una vera leva patrimoniale.

Secondo lo studio MCE Lab – ENEA, gli incrementi di valore possono arrivare fino al 45%, con effetti tangibili anche sui canoni di locazione.

Quanto costa riqualificare: la fotografia ENEA

Le stime ENEA, basate sui dati Ecobonus, forniscono un quadro dettagliato dei costi medi degli interventi più frequenti:

• Isolamento termico coperture/soffitti: circa 170 €/m²
• Isolamento pareti: circa 200 €/m² (variabile in base ai materiali)
• Sostituzione infissi: circa 900 €/m²
• Schermature solari: circa 280 €/m²
• Pompe di calore:

• • fino a 10 kW: circa 950 €/kW
  • 10–35 kW: circa 1.300 €/kW
  • per un appartamento di 150 m²: 10.000–12.000 €

• Fotovoltaico: circa 2.300 €/kWp
• Accumulo elettrico: circa 950 €/kWh
• Solare termico: circa 1.600 €/m²
• Building automation: circa 70 €/m²

Questi interventi possono portare a una riduzione dei consumi energetici superiore al 50%, con un duplice beneficio: abbattimento delle bollette e incremento del valore immobiliare.

Incentivi fiscali e ritorno dell’investimento

L’accesso agli interventi è facilitato da strumenti fiscali ancora attivi:

• Ecobonus
• Bonus Casa
• Conto Termico 3.0

Le agevolazioni possono coprire fino al 50% delle spese sostenute, riducendo significativamente il tempo di ritorno dell’investimento.

La spinta della Direttiva Case Green

La Direttiva UE 2024/1275 impone agli Stati membri una traiettoria vincolante di riduzione dei consumi:

• -16% entro il 2030 rispetto ai livelli 2020
• -22% entro il 2035
• emissioni zero entro il 2050

La riqualificazione delle case vuote diventa quindi non solo una scelta economica, ma anche strategica rispetto agli obblighi futuri.

Tre casi concreti di valorizzazione

1. Appartamento a Milano

Classe G: circa 4.000 €/m²
Dopo riqualificazione (Classe B): fino a 5.800 €/m² (+45%)
Canone locazione: +22%

2. Seconda casa al mare (Sestri Levante)

Classe G: circa 3.200 €/m²
Dopo riqualificazione: circa 4.200 €/m² (+31%)
Affitto turistico alta stagione: +40%

3. Chalet in montagna (Madonna di Campiglio)

Classe G: circa 5.500 €/m²
Dopo riqualificazione: circa 8.000 €/m² (+45%)
Affitto settimanale: +40%

Da costo a opportunità

Dai dati emerge un quadro chiaro:

• aumento del valore fino al 45%
• crescita dei canoni fino al 40%
• riduzione significativa dei costi energetici
• maggiore attrattività commerciale

Il patrimonio immobiliare inutilizzato può trasformarsi da passività a leva economica, contribuendo al tempo stesso agli obiettivi climatici europei.