Nuovo Testo Unico Edilizia: digitalizzazione, revisione dei titoli abilitativi e sanatoria per gli abusi ante ’67

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha messo a punto una bozza di disegno di legge delega per il riordino e la semplificazione della disciplina in materia di edilizia e costruzioni. L’obiettivo è la riscrittura del Testo Unico dell’Edilizia in una forma aggiornata, chiara e armonizzata con le priorità nazionali, introducendo elementi di grande rilievo come i Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), la digitalizzazione dei procedimenti, la riclassificazione degli interventi e dei titoli, la semplificazione delle procedure di sanatoria e la regolarizzazione degli abusi edilizi realizzati prima del 1967. La riforma, annunciata dal Ministro Matteo Salvini già nel 2023 e poi sviluppata attraverso il Tavolo Casa avviato nel 2025, approderà a breve in Consiglio dei Ministri e rappresenta una delle più ampie operazioni di revisione normativa degli ultimi decenni.

Il disegno di legge utilizza una procedura particolare: il Governo elabora una legge che delega se stesso all’attuazione, fissando i principi e i criteri direttivi da tradurre poi nei decreti legislativi di riforma. Il nuovo Testo Unico dovrà essere emanato entro 18 mesi dall’entrata in vigore della delega, previo parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, della Conferenza Unificata, del Consiglio di Stato e delle Commissioni parlamentari competenti. Non è escluso, inoltre, che la proposta venga abbinata al progetto di legge delega per un nuovo Testo Unico delle Costruzioni presentato da Forza Italia, con relatrice l’onorevole Erica Mazzetti, per arrivare a un testo condiviso che acquisisca il via libera del Parlamento.

Le principali novità riguardano molteplici aspetti. Anzitutto i Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), destinati a fissare standard minimi inderogabili validi su tutto il territorio nazionale, garantendo l’uniformità applicativa e superando le attuali disomogeneità regionali e locali. Ampio spazio viene dato alla digitalizzazione dell’edilizia, con la previsione che tutti i procedimenti siano integralmente digitalizzati e accessibili attraverso un unico punto di accesso per i cittadini. L’interoperabilità delle banche dati pubbliche consentirà di istituire un’anagrafe e un fascicolo digitale delle costruzioni, strumenti fondamentali per raccogliere e tracciare l’intera vita amministrativa e tecnica degli immobili. Tale processo consentirà al cittadino di non dover più fornire documenti già in possesso della Pubblica Amministrazione e di beneficiare di modelli standardizzati e uniformi a livello nazionale, approvati in Conferenza Unificata.

Altrettanto rilevante è la riclassificazione degli interventi e dei titoli abilitativi. La riforma mira a superare l’attuale ambiguità delle definizioni edilizie, distinguendo con chiarezza tra nuova costruzione, ristrutturazione pesante, adeguamento funzionale e opere minori o edilizia libera. I regimi amministrativi saranno ridisegnati secondo criteri di proporzionalità, con un uso più ampio dell’autocertificazione, delle asseverazioni e del silenzio-assenso. Anche la disciplina della segnalazione certificata di agibilità (SCA) sarà rivista e semplificata, così come le procedure per il cambio di destinazione d’uso, che diventeranno più snelle soprattutto nei casi in cui non vi siano opere edilizie o variazioni significative del carico urbanistico. Per l’attestazione dello stato legittimo degli immobili, il principio sarà quello di fare riferimento al titolo più recente, inclusi quelli formatisi per silenzio-assenso, tutelando l’affidamento dei proprietari.

Uno dei capitoli più delicati riguarda gli abusi edilizi e le procedure di sanatoria. La proposta prevede una classificazione nazionale delle difformità edilizie con soglie oggettive e tolleranze costruttive, così da rendere chiaro il quadro delle irregolarità sanabili. La semplificazione più significativa riguarda il superamento della cosiddetta doppia conformità, aprendo alla regolarizzazione degli abusi realizzati prima del 6 agosto 1967. I regimi sanzionatori saranno graduati in base alla gravità delle difformità. Per le zone sismiche, la sanatoria sarà possibile solo se le difformità non incidono sulla stabilità strutturale e, in alcuni casi, potrà essere subordinata all’esecuzione di interventi di adeguamento o messa in sicurezza. La riforma punta inoltre a razionalizzare i controlli sugli illeciti strutturali, valorizzando la valutazione del rischio e rivedendo le attività di collaudo statico, in un’ottica di rafforzamento della sicurezza antisismica e di armonizzazione con le normative tecniche già vigenti, come la Legge 1086/1971 e la Legge 64/1974.

Non meno importante è il capitolo dedicato alla rigenerazione urbana e all’efficienza energetica. Il nuovo Testo Unico intende incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente e la riqualificazione dei tessuti urbani attraverso la concessione di premialità, come incrementi volumetrici legati alla demolizione di opere incongrue, e mediante deroghe limitate ai limiti di altezza e distanza, pur nel rispetto delle distanze previste dal Codice Civile. Gli oneri di urbanizzazione e i contributi di costruzione saranno rivisti secondo criteri di proporzionalità, per favorire la rigenerazione e l’efficientamento energetico. È previsto inoltre un regime giuridico differenziato per l’attività edilizia realizzata dalle pubbliche amministrazioni o su aree del demanio statale.

Il percorso che ha portato a questa proposta è iniziato nel 2023, quando il Ministro Salvini, intervenendo a un evento dell’Ordine degli Architetti di Roma, annunciò la volontà di rivedere il DPR 380/2001. Dopo incontri con tecnici e professionisti e le prime bozze circolate a fine 2023, che includevano già la semplificazione della doppia conformità e altre misure puntuali, il lavoro è proseguito nel 2024 e ha trovato nuovo slancio con la costituzione del Tavolo Casa a febbraio 2025. Questo organismo ha raccolto contributi da una vasta platea di enti e associazioni, tra cui Agenzia del Demanio, ABI, Ance, Confedilizia, Cassa Depositi e Prestiti, INPS, INAIL, Confartigianato, Legacoop, FederLegno, Confcooperative, FederCasa e molti altri, con l’obiettivo di arrivare a una riforma condivisa e strutturale.

La proposta di legge delega segna dunque un punto di svolta importante per il settore edilizio e delle costruzioni. Se portata a termine nei tempi previsti, il nuovo Testo Unico Edilizia potrebbe segnare una vera rivoluzione: norme più semplici, procedure digitali, certezza dei titoli, razionalizzazione delle difformità e strumenti per la rigenerazione urbana e la sostenibilità. Una riforma che, nelle intenzioni del MIT, intende restituire trasparenza, efficienza e sicurezza al comparto edilizio, rafforzando al contempo il diritto dei cittadini a vivere in città più moderne, sicure e funzionali.