Nuovo Testo Unico dell’Edilizia: il Governo avvia ufficialmente la riforma complessiva della disciplina del costruire

Doppia conformità sismica obbligatoria, stato legittimo da asseverare, digitalizzazione dei procedimenti e sanatorie ante ’67 semplificate: cosa prevede la delega appena approvata dal Consiglio dei Ministri

Il Consiglio dei Ministri ha approvato, con procedura d’urgenza, il disegno di legge di delega che darà vita al nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni. Si tratta del primo passo formale verso una revisione organica del sistema normativo edilizio italiano, un intervento che dovrà prendere forma entro i prossimi dodici mesi attraverso uno o più decreti legislativi.

Il Governo definisce l’operazione come un lavoro di “semplificazione, riordino e razionalizzazione” dell’intero quadro amministrativo oggi regolato dal DPR 380/2001, in continuità con la prima fase di alleggerimento prevista dal Decreto Salva Casa del 2024. La delega interviene non solo sulla semplificazione procedurale, ma anche sulla ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, con l’obiettivo di garantire uniformità su tutto il territorio nazionale attraverso i Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP).

Verso un nuovo impianto legislativo del costruire

Il nuovo Testo Unico dovrà aggiornare l’intera disciplina delle costruzioni, allineandola alle moderne esigenze di sicurezza strutturale, sismica ed energetica, e coordinandola con le disposizioni urbanistiche e con le normative su beni culturali e paesaggio. Parallelamente, sarà necessario rendere più chiara e trasparente la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili e rendere più efficienti le procedure per il rilascio dei titoli edilizi.

La delega approvata non costituisce ancora il Codice, ma individua i criteri che dovranno guidare la sua redazione. Rispetto alle prime bozze, la disciplina delle sanatorie viene irrigidita: non compare più il superamento della doppia conformità, mentre viene mantenuta la “conformità asincrona” per le difformità lievi, avviata dal DL Salva Casa. Al contrario, diventa obbligatoria la doppia conformità sismica sia al momento della realizzazione dell’opera sia al momento della richiesta di sanatoria.

Un cambiamento significativo riguarda l’attestazione dello stato legittimo: il professionista dovrà asseverare gli estremi del titolo edilizio più recente e di tutti quelli precedenti richiamati al suo interno. Scompare invece, rispetto alla bozza di settembre, il sistema di incentivazione fondato su premialità volumetriche e deroghe a distanze e altezze.

Digitalizzazione, fascicolo del fabbricato e procedimenti uniformi

Uno degli assi portanti della riforma è la digitalizzazione completa dell’attività edilizia. Tutti i procedimenti dovranno essere gestiti attraverso piattaforme interoperabili tra le diverse amministrazioni pubbliche, garantendo ai cittadini un unico punto di accesso e liberandoli dal dover presentare documenti già in possesso della PA.

L’obiettivo finale è la creazione di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni, dove tracciare in modo automatico e permanente tutte le vicende amministrative di ogni immobile.

La riforma prevede inoltre modelli procedimentali standardizzati, criteri uniformi per la distinzione tra titoli espliciti e titoli formati per silenzio-assenso, e un maggiore coordinamento tra gli enti coinvolti.

Revisione delle definizioni e dei titoli abilitativi

La delega punta a superare ambiguità e sovrapposizioni attraverso una nuova classificazione degli interventi edilizi, basata sulla loro rilevanza urbanistica e costruttiva. Il riordino riguarderà anche Permesso di Costruire, SCIA e CILA, che saranno assegnati in modo più proporzionato alle caratteristiche dell’intervento. Saranno riviste le regole per l’agibilità e quelle relative ai cambi di destinazione d’uso, con semplificazioni per le trasformazioni senza opere e per i cambi che non modificano il carico urbanistico.

Sanatorie, abusi edilizi e interventi ante ’67

Sul fronte degli illeciti edilizi, la riforma introduce una classificazione nazionale delle difformità e criteri uniformi per le tolleranze costruttive. Le procedure di sanatoria dovranno garantire sempre la conformità urbanistica ed edilizia degli interventi, e potranno essere semplificate per gli abusi realizzati prima del 6 agosto 1967.

In zona sismica, però, la legge delega è netta: la regolarizzazione richiederà comunque la conformità alle norme vigenti sia al momento dell’esecuzione sia al momento della richiesta, confermando l’obbligo di doppia conformità sismica.

Rigenerazione urbana ed efficienza energetica

Il nuovo Codice dovrà favorire la riqualificazione del patrimonio esistente, la rigenerazione urbana e la sicurezza antisismica, con priorità anche alla riduzione del rischio idrogeologico, al riciclo dei materiali, alla rimozione delle barriere architettoniche e all’efficienza energetica.

Le premialità volumetriche scompaiono dalla bozza di dicembre, ma resta il principio di incentivare gli interventi attraverso una revisione più equa del contributo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione.

Il percorso parlamentare e il ruolo politico nella riforma

Accanto al provvedimento del Governo, il Parlamento sta già valutando proposte autonome di revisione del Testo Unico Edilizia, tra cui la legge delega presentata da Forza Italia. Secondo la relatrice Erica Mazzetti, il testo del MIT è pienamente coerente con la proposta parlamentare, e l’obiettivo è arrivare a una sintesi unica.

Il tema non è nuovo: il Ministro Salvini parla di riscrittura del Testo Unico Edilizia dal 2023, attraverso incontri con Ordini professionali, associazioni di categoria e soggetti istituzionali. Il processo, rimasto in sospeso nel 2024, è ripartito a febbraio 2025 con il Tavolo Casa, che ha contribuito alla stesura della delega oggi approvata.

Nei prossimi dodici mesi si giocherà quindi la fase decisiva: dalla delega al testo definitivo del nuovo Codice, destinato a ridisegnare regole, responsabilità e procedure dell’edilizia italiana.