Nuovo Testo Unico Edilizia, il disegno di legge arriva alla Camera: cosa prevede e quali sono le criticità

Il percorso verso il nuovo Testo Unico Edilizia entra in una fase concreta. È stato infatti pubblicato sul sito della Camera dei Deputati il testo del disegno di legge delega con cui il Governo punta ad arrivare all’adozione del futuro Codice dell’edilizia e delle costruzioni. Il provvedimento, presentato a Montecitorio in prima lettura il 27 febbraio 2026, non contiene ancora il nuovo testo unico definitivo, ma definisce i principi e i criteri che l’Esecutivo dovrà seguire nei prossimi mesi per riscrivere in modo organico la disciplina edilizia.

Il disegno di legge era stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 4 dicembre 2025 con procedura d’urgenza e viene descritto dal Governo come uno strumento necessario per superare la logica degli interventi normativi frammentari che negli anni hanno modificato il DPR 380/2001 senza riuscire a restituire un quadro davvero chiaro e coordinato. L’obiettivo dichiarato è arrivare a una revisione complessiva della materia, capace di semplificare le regole, ridurre le incertezze interpretative e rendere più omogenea l’applicazione della normativa sul territorio nazionale.

Il confronto, intanto, è già partito anche sul piano tecnico e politico. Al centro del dibattito c’è stato il convegno “Il progetto di nuovo Codice delle Costruzioni”, svoltosi il 18 marzo alla Camera dei Deputati, durante il quale il Consiglio Nazionale degli Ingegneri ha richiamato l’attenzione su diversi aspetti ritenuti critici nel testo predisposto dal Governo.

Perché si vuole riscrivere il Testo Unico Edilizia

Nella relazione illustrativa che accompagna il ddl, il Governo spiega che l’attuale Testo Unico dell’Edilizia viene considerato ormai segnato da una vera e propria obsolescenza strutturale. Il DPR 380/2001, infatti, ha subito nel tempo numerose modifiche e si è progressivamente intrecciato con una pluralità di norme collegate all’urbanistica, al paesaggio, all’ambiente, alla sicurezza sismica, all’efficienza energetica e alla legislazione regionale.

Secondo l’impostazione del Governo, questa stratificazione normativa ha prodotto un sistema difficile da leggere e da applicare, con conseguenze concrete per cittadini, professionisti e pubbliche amministrazioni. I problemi principali individuati sono l’incertezza nell’interpretazione delle regole, il rallentamento delle procedure, l’aumento del contenzioso e una minore capacità del sistema di attrarre investimenti.

La relazione individua tre grandi nodi da sciogliere: la non chiara delimitazione delle competenze tra Stato e Regioni, la complessità dei procedimenti amministrativi e l’instabilità interpretativa che negli anni ha finito per affidare alla giurisprudenza il compito di chiarire molti istituti fondamentali dell’edilizia. Da qui nasce l’idea della delega, che dovrebbe consentire al Governo di intervenire in modo sistematico per riorganizzare l’intero impianto normativo.

Gli obiettivi della delega: semplificazione, competenze più chiare e digitalizzazione

Il testo del disegno di legge attribuisce al Governo 12 mesi di tempo dall’entrata in vigore per adottare uno o più decreti legislativi finalizzati alla revisione organica della normativa in materia di edilizia e sicurezza delle costruzioni. Tra gli obiettivi dichiarati c’è prima di tutto il chiarimento del riparto delle competenze tra Stato e Regioni, tema molto delicato in una materia da sempre attraversata da sovrapposizioni e tensioni interpretative.

A questo si aggiunge la volontà di rendere più semplici e certi i procedimenti amministrativi, di facilitare la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili, di riordinare il sistema delle difformità e delle sanatorie e di accelerare la digitalizzazione dell’intero comparto. La riforma viene inoltre collegata esplicitamente al percorso avviato con il decreto Salva Casa, di cui rappresenterebbe il completamento in una chiave più ampia e strutturale.

Uno degli aspetti più rilevanti del testo arrivato alla Camera riguarda proprio il rapporto con le Regioni. Rispetto alla bozza diffusa a settembre 2025 e al testo approvato dal Consiglio dei Ministri a dicembre, la versione trasmessa al Parlamento restituisce maggiore spazio alle autonomie regionali. Per le disposizioni che attengono ai principi fondamentali del governo del territorio è infatti richiesta l’intesa in Conferenza Unificata, mentre resta sufficiente il parere quando i decreti riguardano materie di competenza esclusiva statale e la definizione dei LEP, cioè i Livelli Essenziali delle Prestazioni.

Il ruolo dei LEP e il richiamo alle semplificazioni del PNRR

Nel ddl i LEP assumono un ruolo centrale. Il riordino della materia edilizia dovrebbe infatti individuare quelle disposizioni inderogabili dello Stato che servono a garantire standard uniformi su tutto il territorio nazionale. Si tratta di un passaggio importante perché punta a evitare che l’applicazione delle regole cambi in modo eccessivo da una Regione all’altra, creando incertezza e disomogeneità.

Il testo precisa però che la definizione dei LEP dovrà avvenire salvaguardando i livelli di semplificazione già raggiunti, con un richiamo esplicito alle misure collegate al PNRR. In altre parole, la riforma non dovrebbe tradursi in un passo indietro rispetto alle semplificazioni già introdotte negli ultimi anni, ma dovrebbe consolidarle dentro un impianto normativo più coerente.

Anche sul piano economico-finanziario la versione di febbraio 2026 introduce un cambio di impostazione rispetto alla bozza di dicembre. Se inizialmente ci si limitava a una tradizionale clausola di invarianza finanziaria, ora il testo prevede che gli schemi di decreto siano accompagnati da una relazione tecnica e disciplina l’eventuale copertura degli oneri, attribuendone la responsabilità al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Digitalizzazione dei procedimenti e fascicolo digitale delle costruzioni

Uno dei pilastri della riforma è la digitalizzazione. Il disegno di legge prevede che i procedimenti edilizi siano integralmente digitalizzati e basati sull’interoperabilità delle banche dati delle pubbliche amministrazioni. Il cittadino dovrebbe avere diritto a un unico punto di accesso per tutte le istanze relative ai titoli abilitativi e non dovrebbe più essere chiamato a fornire documenti o dati già in possesso della Pubblica Amministrazione.

Questo processo dovrebbe portare alla progressiva realizzazione di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni, strumenti pensati per tracciare nel tempo tutte le vicende amministrative di un immobile. L’obiettivo è duplice: da un lato rendere i procedimenti più veloci e trasparenti, dall’altro migliorare la conoscenza del patrimonio edilizio esistente.

Il ddl prevede inoltre la definizione e l’aggiornamento di modelli procedimentali uniformi e standardizzati da promuovere in sede di Conferenza Unificata, così da rafforzare l’uniformità amministrativa tra i diversi territori. Anche le procedure di rilascio dei titoli dovrebbero essere meglio distinte tra i provvedimenti espressi e quelli che si formano in via tacita, come il silenzio-assenso, con meccanismi più efficaci di coordinamento tra le amministrazioni coinvolte.

Nuova classificazione degli interventi e revisione dei titoli edilizi

La riforma interviene anche sul riordino delle categorie di intervento, con l’intenzione di superare l’ambiguità di molte definizioni oggi utilizzate. La nuova classificazione dovrebbe distinguere in modo più netto tra interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, interventi sul patrimonio edilizio esistente, adeguamenti funzionali e opere minori o attività rientranti nell’edilizia libera.

Parallelamente, i regimi amministrativi come Permesso di Costruire, SCIA e CILA dovrebbero essere razionalizzati secondo criteri di proporzionalità, con una maggiore valorizzazione dell’autocertificazione, dell’asseverazione e dei meccanismi di silenzio-assenso debitamente attestati. Il testo prevede anche una disciplina per il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici nel caso di interventi ai quali siano formalmente riconosciute finalità di rigenerazione urbana.

Viene inoltre annunciata una revisione della segnalazione certificata di agibilità, con particolare attenzione alle modalità di presentazione, ai termini e alla documentazione richiesta. Anche il cambio di destinazione d’uso sarà oggetto di riordino e semplificazione, valorizzando il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni omogenee nel tessuto urbanizzato e prevedendo semplificazioni per i cambi senza opere o senza variazioni significative del carico urbanistico.

Stato legittimo dell’immobile: il titolo più recente al centro della prova

Tra i punti più rilevanti del ddl c’è la disciplina sullo stato legittimo dell’immobile. La riforma punta a semplificare la dimostrazione della conformità edilizia prevedendo che essa possa basarsi sul titolo abilitativo più recente, compresi quelli formatisi per silenzio-assenso, purché questo titolo riporti gli estremi del titolo originario e degli eventuali titoli successivi. Tali estremi dovranno però essere asseverati da un professionista qualificato.

È proprio su questo punto che il CNI ha espresso una delle sue principali perplessità. Secondo gli Ingegneri, il meccanismo rischia di risultare sbilanciato perché attribuisce al tecnico una responsabilità molto ampia rispetto alla legittimità di atti e provvedimenti storici sui quali non ha avuto alcun controllo. La conoscenza della storia edilizia dell’immobile, osserva il Consiglio Nazionale, dovrebbe rimanere in primo luogo in capo al proprietario.

Sanatorie, abusi edilizi e conformità asincrona

Un altro capitolo decisivo è quello relativo agli illeciti edilizi e alle sanatorie. Il testo prevede una razionalizzazione delle difformità attraverso la definizione a livello nazionale di una classificazione delle diverse tipologie di irregolarità edilizia, comprensiva della disciplina delle tolleranze costruttive e di soglie quantitative e qualitative oggettivamente misurabili.

Sul tema della sanatoria, la versione arrivata alla Camera segna un irrigidimento rispetto alla bozza di settembre 2025. Scompare infatti il superamento generale della doppia conformità, mentre resta confermato il meccanismo della cosiddetta conformità asincrona per le lievi difformità, già collegato all’impostazione del decreto Salva Casa. In base a questo regime, alcune difformità minori potrebbero essere regolarizzate se risultano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della richiesta e alla disciplina edilizia esistente all’epoca della realizzazione.

Il testo prevede inoltre la possibilità di definire procedure semplificate per la regolarizzazione degli abusi realizzati prima del 6 agosto 1967 e stabilisce che i regimi sanzionatori siano proporzionati alla gravità e all’entità della difformità. Rientra tra i criteri di delega anche la necessità di chiudere le procedure relative alle domande di condono edilizio già presentate in passato e mai concluse, con l’obiettivo di fissare termini e modalità certe per l’adozione dei provvedimenti, nel rispetto delle norme vigenti.

Zona sismica e doppia conformità: le perplessità del CNI

Particolarmente delicato è il capitolo dedicato alla sicurezza strutturale e antisismica. Il nuovo Testo Unico dovrà rivedere la disciplina delle costruzioni con specifica attenzione ai profili di resistenza, stabilità e sicurezza sismica, oltre a individuare criteri per la suddivisione del territorio in zone sismiche e per i relativi adempimenti regionali.

Nel testo viene confermato che, per il rilascio del titolo in sanatoria in presenza di lievi difformità su immobili situati in zona sismica, l’intervento dovrà risultare conforme alle norme tecniche vigenti sia al momento della realizzazione sia al momento del rilascio della sanatoria. Si tratta della cosiddetta doppia conformità sismica.

Anche su questo fronte il CNI ha sollevato dubbi molto netti. Secondo gli Ingegneri, questo doppio vincolo rischia di rendere di fatto impraticabile la sanatoria per un numero molto elevato di immobili, compromettendo gli obiettivi di semplificazione e, paradossalmente, ostacolando anche i processi di messa in sicurezza del patrimonio esistente.

Rigenerazione urbana, efficientamento energetico e limiti alle premialità

La riforma punta a promuovere il recupero del patrimonio edilizio esistente, la rigenerazione urbana, l’efficientamento energetico, la sicurezza antisismica, la tutela dal rischio idrogeologico e il contenimento del consumo di suolo. In quest’ottica, il disegno di legge prevede semplificazioni per favorire la riqualificazione del costruito, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la manutenzione con utilizzo di materiali di recupero e l’installazione di sistemi per il recupero dell’acqua piovana.

Rispetto ad alcune bozze precedenti, però, scompaiono le soglie derogatorie ai limiti di altezza e distanza e le premialità volumetriche connesse a interventi di demolizione di opere incongrue o di rigenerazione urbana. Rimane comunque l’idea di rivedere i criteri per la determinazione dell’onerosità degli interventi edilizi, tenendo conto della necessità di incentivare i processi di rigenerazione.

Proprio il rapporto tra edilizia e urbanistica rappresenta, secondo il CNI, una terza area di criticità. Gli Ingegneri temono che la legge delega possa finire per ammettere interventi di natura urbanistica in assenza di uno strumento attuativo e possa consentire cambi di destinazione d’uso in deroga alla pianificazione, favorendo una logica frammentaria piuttosto che una visione complessiva del governo del territorio. Da qui la richiesta di una riforma organica anche della legge urbanistica nazionale, centrata non più sull’espansione ma sulla rigenerazione, sulla prossimità dei servizi, sulla sostenibilità e sull’inclusione sociale.

Le proposte parlamentari e il confronto con i professionisti

Mentre il Governo porta avanti il proprio ddl delega, il Parlamento sta già esaminando anche altre proposte di riforma sulla stessa materia. Tra queste c’è il disegno di legge delega per un nuovo Testo Unico delle Costruzioni promosso da Forza Italia con la deputata Erica Mazzetti, proposta abbinata a quella del deputato Santillo.

Negli ultimi mesi la stessa Mazzetti ha più volte sottolineato la necessità di trovare una sintesi tra il testo del Governo e quello già approfondito in Commissione attraverso numerose audizioni. L’obiettivo dichiarato è arrivare rapidamente a un testo base condiviso e accelerare l’iter di approvazione.

Anche i professionisti dell’area tecnica hanno chiesto che la riforma venga approvata entro la fine della legislatura e che contenga principi chiari, confini netti tra i diversi titoli edilizi e procedure unificate su scala nazionale. Tra i temi portati all’attenzione del legislatore figurano la definizione dei principi fondamentali della legislazione statale e concorrente, il fascicolo del fabbricato, il principio di responsabilità del professionista e la necessità di distinguere correttamente tra normativa edilizia e urbanistica.

Il Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori ha ribadito la necessità di evitare sconfinamenti tra edilizia e urbanistica, mentre sul fronte della rigenerazione urbana è stato sottolineato che il tema deve essere affrontato dentro una strategia complessiva e non come semplice somma di singoli interventi edilizi.

L’allarme di UNITEL: senza Comuni e uffici tecnici la riforma rischia di non funzionare

Un’altra voce importante è quella di UNITEL, l’Unione Nazionale Italiana Tecnici Enti Locali, che attraverso il presidente Claudio Esposito ha chiesto una revisione davvero coordinata delle norme edilizie e urbanistiche, armonizzandole con quelle in materia di paesaggio e beni culturali. L’associazione richiama anche la necessità di una riorganizzazione della macchina amministrativa e di una più efficace redistribuzione delle competenze.

Secondo UNITEL, ogni riforma rischia di essere poco efficace se non viene costruita tenendo conto di chi dovrà applicarla concretamente, cioè soprattutto gli uffici tecnici comunali. Il problema, evidenzia l’associazione, è che molti Comuni italiani sono di piccole dimensioni e dispongono di poco personale tecnico. Ignorare questa fragilità organizzativa significherebbe compromettere in partenza l’efficacia del nuovo Testo Unico. Inoltre, la riforma avrà effetti diretti su SUE e SUAP, motivo per cui viene chiesto di ascoltare con attenzione la voce degli operatori comunali.

Dalle prime ipotesi del 2023 al ddl arrivato nel 2026

Il percorso politico della riforma parte da lontano. I primi riferimenti alla riscrittura del Testo Unico Edilizia risalgono al giugno 2023, quando il ministro Matteo Salvini annunciò l’avvio di un confronto con i tecnici per raccogliere proposte e riflessioni. A settembre dello stesso anno tornò sul tema durante il Congresso degli Ordini degli Ingegneri, mentre a novembre dichiarò che la revisione sarebbe partita entro la fine del 2023.

A dicembre fu sottoposta ai tecnici una prima bozza di legge delega predisposta dal Ministero, inizialmente concentrata su alcuni aspetti specifici come l’eliminazione della doppia conformità. In seguito, però, il focus politico si è spostato su misure più immediate come la sanatoria per difformità formali, la semplificazione dei cambi di destinazione d’uso e l’aumento delle tolleranze costruttive, fino alla nascita del decreto Salva Casa.

Nel 2024 il progetto di revisione organica è sembrato rallentare, per poi riemergere nel febbraio 2025 con la costituzione del Tavolo Casa, al quale il Ministero ha invitato enti, associazioni e rappresentanze del settore per contribuire al riordino e alla semplificazione della disciplina edilizia. Da quel lavoro è nato il ddl delega oggi trasmesso alla Camera.

Cosa succede adesso

Con l’approdo del testo a Montecitorio si apre ora la fase parlamentare. Se la legge delega sarà approvata, il Governo avrà un anno di tempo per trasformare i principi contenuti nel ddl nei decreti legislativi che dovranno dare forma al nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni.

Il confronto, però, si annuncia intenso. Da una parte c’è la spinta a semplificare e digitalizzare un settore da anni appesantito da norme stratificate e interpretazioni contrastanti. Dall’altra emergono timori concreti da parte di professionisti, tecnici e operatori degli enti locali, che chiedono una riforma chiara, equilibrata e realmente applicabile. Il punto centrale sarà capire se il nuovo Testo Unico riuscirà davvero a ridurre la complessità senza generare nuovi margini di incertezza.